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房地產的杠桿水平已經超過30%了
發布時間:2019-05-10 瀏覽:作者:admin

房地產行業在2013年的時候基本上已經到頂了,現在對房地產行業來說,的確到了一個不得不考慮階段性變化、不得不考慮轉型的這樣一個時刻。在這樣一個長周期中,市場有結構性的機會。這輪房地產周期從2015年年中開始啟動,基本上到現在已經是處于四年的上升期,這是房地產市場發展以來最長的一個上升期,以前房地產市場其實還是有規律可尋的,三年一個小周期,這輪周期特別不一樣。經過將近四年的上升期,現在房地產發展處在周期高位,一些風險因素必須關注:第一、這輪房價的變化很奇怪,以前房價的漲幅,雖然對房價的統計指標有很多的質疑,但是房價的漲幅跟居民收入的漲幅走勢還是基本一致的。但是2016年開始卻出現持續背離,這種背離不論是從房地產的角度,還是從經濟學的角度來說,這都是一種風險的信號;第二,這一輪上升期杠桿加得有一點厲害,比如說以前房地產市場風險可控,一個重要的指標就是房地產行業的杠桿水平跟國際相比是比較低的。但是經過這一輪加杠桿,經過大概的測算,房地產的杠桿水平已經超過30%了。
 
房地產從高速度轉為穩定,更多是朝著穩健方向走。2019年或者是未來幾年,房地產市場將趨于穩定。過去幾年,在去杠桿、去庫存的時候,大家都對房地產行業感覺壓力很大,隱憂很多。但從2018年的情況來看,很多方面還是創新高的,銷售面積、銷售額、賣地的收入等方面。在這樣大的一個基數的基礎上,超速增長或者是野蠻生長已經不可能了。但市場也不會出現斷崖式的大跌。
 
維持住房市場趨穩歸結為兩大因素,一個是政策方面的因素,一個是市場方面的因素。
 
具體來說,政策方面,住房政策很明確,總基調就是房住不炒、一城一策,還有租售并舉等,調控政策總基調是非常明顯的。政策上保證這個市場趨穩。貨幣政策上也基本能夠保證房地產的開發、土地購置、老百姓購房的主要需求。市場方面,房地產市場不說是飽和,但確實已經基本告別了嚴重短缺,人口紅利逐漸消失,面臨著人口老齡化,意味著需求慢慢的萎縮;經濟增速在放緩,沒有經濟增長,消費增長肯定是無源之水,這點肯定對整個經濟和房地產市場會有一些影響。
 
在2016年開始到2018年間,是頭部企業最好的發展時間,是高周轉的階段,也是高增長的階段。未來幾年內很難再出現這樣的高增長,整個行業會進入到一個平穩增長階段,頭部企業依然會有一定的增長空間,但是增長速度會放慢。
 
在房地產企業轉型過程中,頭部企業受益較好,并且房地產主業依然有良好的空間,雖然未來一段時間這個空間可能縮窄,但還是有一定的收益空間,在未來的幾年內依然還會堅定的進行相應的開發業務。
 
同時,由于頭部企業資產規模巨大,在轉型過程當中,首先要考慮資產結構的調整,選擇能夠容納這么龐大的資產比例的細分領域和行業進行轉型,這也是這些頭部企業轉型的難點和突破的重點。眼下,一些企業已選擇往服務方面走,比如以養老、文旅為細分領域,雖然這些細分行業總量足夠大,但是服務的難度和利潤空間卻比較小,而且是完全不同的運營模式,這給企業轉型帶來很大挑戰。

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